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国庆假期日本旅游后记:居住篇

日期:2019-11-07 09:48

国庆假期日本旅游后记:居住篇

东京作为去多数朋友去日本玩的第一站,其实最热闹的地方大家都已经耳熟能详了,比如新宿,银座,涩谷,表参道等等。而东京作为日本最发达,也是房价最贵的城市,既然说到了房价,那么我们也就不得不说一下日本因为房地产失去的20年了,以及日本东京申奥成功后的日本房地产走势了。

一、危机前的东京

上世纪60~80年代,日本经济在美国的扶持和自身的努力下实现了高速增长,在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。这一切都要从1964年的东京奥运会说起。东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一,日本也成为首个借助奥运会带动了自身经济发展的国家。

有数据显示,东京奥运会的总投入高达1兆日元!按照当时的汇率计算,大约为30亿美元,创造了当时奥运会历史上的最高投资记录。90%以上的投资都被用来修路、修新干线、修高速公路和地铁等城市基础设施建设。经过这些利国利民的大建设,奥运会结束后,东京成了全球最有活力的国际大都会,工业化、城市化都早早的实现了。

进入80年代,日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。全球各个角落都有Made in Japan的产品,野心勃勃的日本企业还在全球展开了大规模的投资和收购。

1、房地产价格上涨到难以置信的程度

1986年日本地价与物价指数之比为2512,1990年涨到6812, 短短三四年时间上涨了将近3倍。1980—1990年京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上,其中,东京都地价从1980年的19.7万日元/平米上涨到89.1万日元/平米,涨幅达350%。

1986-1991年最后疯狂期,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨169%(年均增速18.4%),其中1987-1990年间年均增速高达24.6%。

国庆假期日本旅游后记:居住篇

当时,面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟然相当于整个美国地价总额的4倍!到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。当时日本电视上大家都在鼓吹,如果把东京的土地卖掉把整个美国买下来,再租给美国人住。所有人都相信,不久之后东京的房价就会是美国2倍、3倍。

1990年日本房地产泡沫高峰时房地产总值/GDP为200%;2006年美国次贷危机前房地产总值/GDP为170%,而中国2016年初房地产总值就达到了270万亿人民币,经过2016年的大涨,有人预计2016年底将达到300万亿,和GDP的比值将高达400%。

按照经济学家陶冬的测算:2016年中的北京、上海、深圳这三个城市的房地产总值,已经相当于美国整个国家房地产总值的七成。

美国调查公司统计,深圳住房的平均价格达到居民平均年收入的70倍。通常,这一比例在3倍至6倍被视为正常水平。就连地产大佬大连万达集团董事长王健林在接受美国有线电视新闻网(CNN)的采访时表示,中国房地产目前的市场泡沫是人类史上最大的泡沫。

2、房地产贷款高速增长,政府加息管控贷款

从1981到1989年时间里,日本银行对不动产的贷款规模增速平均接近20%。

中国2015年房地产贷款增速是21%,2016年是27%,个人房贷增速2015年是23.2%,2016年新增12.65万亿元人民币贷款主要来源于居民中长期贷款(主要是按揭贷款)猛增,住户部门贷款中长期贷款同比多增了5.68万亿元,较2015年同一指标的数据增长了2.63万亿元。

1989年开始出现日本股价和房价加速上涨,日本央行从1989 年开始连续5 次加息,商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。与此同时,货币供应增速大幅下滑。

1987 年7 月,日本财务省发布了行政指导,要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目,具体的要求是“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。受此影响,日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降,从1987 年6 月的36.6%下降到了1988 年3 月的10.2%,到1991年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

3. 一线城市领涨

1986-1991年最后疯狂期,日本大城市涨幅明显大于中小城市,而此前的差异不大。这期间所有城市土地价格涨幅是51%,而六大主要城市的涨幅是169%。

日本土地价格于1991年到达最高点,随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示,日本土地价格从1992开始持续下跌,大城市跌幅明显大于中小城市。1992-2000年间,日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%,中小城市(六大主要城市以外的城市)跌幅仅19.4%。

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